Você já ouviu falar em multipropriedade?
Segundo dados históricos, a primeira modalidade de multipropriedade surgiu na Europa, na década de 1960, seguindo para os Estados Unidos, em 1965.
Embora não se trate de instituto novo no Brasil, a multipropriedade somente foi efetivamente regulamentada em 2018, com a promulgação da Lei nº 13.777.
Mas, afinal de contas, o que é a multipropriedade?
A multipropriedade pode ser definida como o regime de condomínio especial no qual cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo e cujo uso e gozo serão exercidos com exclusividade e integralmente por cada um dos condôminos no período pré-determinado.
Neste modelo de condomínio, um mesmo imóvel poderá ter diversos donos, sendo que a cada um deles será garantido o direito de uso integral por uma fração de tempo previamente delimitada.
Embora se trate de modalidade com maior aplicabilidade nos imóveis destinados a estadias curtas, de temporada, por exemplo, a multipropriedade pode ser instituída em qualquer imóvel, independentemente da sua finalidade.
Também é importante ressaltar que a multipropriedade pode ser instituída tanto em imóveis na planta quanto nos já edificados. Também poderá se dar em condomínio edilício.
Na prática, como isso realmente funciona?
Suponhamos que 4 (quatro) pessoas sejam proprietárias de um mesmo imóvel - casa de praia, por exemplo – em frações iguais de multipropriedade.
A forma de uso e gozo entre eles será exercida de forma compartilhada, mas individualmente, de acordo com o fracionamento do tempo estabelecido entre eles, desde que não inferior a 7 dias.
Essa divisão comporta, nos termos da Lei, três modalidades:
fixa e determinada, com períodos certos para o exercício por cada proprietário durante o ano, prevista em convenção de condomínio. Por exemplo: serão do condômino A os meses de janeiro a março;
flutuante, hipótese em que a determinação do período será definida de forma periódica. Por exemplo: o proprietário A detém uma fração correspondente a três meses do imóvel. Contudo, esses meses poderão ser definidos entre os condôminos, de acordo com os interesses e as disponibilidades de cada um; e
mista, combinando as características dos sistemas fixo e flutuante. Por exemplo, o proprietário A poderá utilizar o imóvel em janeiro e fevereiro e em mais um mês a ser definido no ano.
Importante mencionar que não há limitação quanto ao número de multiproprietários sobre um mesmo bem. Por outro lado, a Lei prevê que o exercício fracionado não pode ser inferior a 7 dias por condômino. Logo, considerando que o ano tem 52 semanas, tem-se que uma mesma propriedade poderá ter até 52 multiproprietários.
Principais características:
Dentre as principais características do regime de condomínio em multipropriedade, podemos destacar:
Ausência de direito de preferência: nesse regime especial de condomínio o multiproprietário que pretenda alienar a sua fração estará dispensado de conceder direito de preferência a outro condômino, podendo a fração ser transferida livremente, salvo disposição expressa no instrumento de instituição da multipropriedade, conforme nos ensina o artigo 1.358-L, do Código Civil.
Rateio de despesas: por haver vários proprietários do mesmo bem, as despesas serão rateadas na proporção da fração de tempo de cada detentor.
Indivisibilidade: assim como o imóvel objeto do condomínio, as frações de tempo também são indivisíveis. Tal fato impede, por exemplo, que o bem se sujeite a ação de extinção de condomínio. Logo, caso algum multiproprietário não mais deseje estar em condomínio com os outros, deverá, necessariamente, alienar sua fração.
Administração: havendo pluralidade de proprietários, haverá que se definir a responsabilidade por gerir as questões comuns, tais como a aferição dos pagamentos, contratação dos serviços de manutenção e demais atividades inerentes a um gestor de condomínio. O administrador será definido no ato de constituição do condomínio ou eleito em assembleia geral.
Despesas condominiais: neste aspecto, a multipropriedade não se distingue das demais modalidades de condomínio edilícios ou horizontais, já que as despesas condominiais para manutenção do imóvel serão rateadas pelos condôminos, na proporção de suas participações.
Instituição: assim como num condomínio voluntário, cuja instituição decorre do exercício de vontade dos proprietários, a instituição da multipropriedade decorre da redação de seu ato constitutivo, em que constarão as frações de tempo de cada um dos multiproprietários e os prazos para o seu exercício, além dos direitos e deveres das partes. Esta convenção deverá ser levada a registro na matrícula do imóvel, sendo, portanto, oponível contra terceiros. É interessante notar que a multipropriedade poderá ser criada por testamento, que também precisará ser registrado no cartório de registro de imóveis competente para surtir qualquer efeito jurídico. Esta modalidade pode ser utilizada pelo testador como forma de planejamento sucessório, com vistas a solucionar a forma de distribuição de determinado bem aos seus herdeiros, como por exemplo, a divisão de uma casa de praia.
Registro: o registro da multipripriedade guarda uma peculiaridade interessante. Diversamente do que pode ocorrer em um condomínio voluntário, em que várias pessoas são proprietárias de um imóvel, sendo este condomínio registrado em uma única matrícula, no regime de condomínio em multipropriedade haverá matrículas individuais que corresponderão a cada fração de tempo. Assim, o imóvel possuirá uma matrícula mãe (original) e diversas matrículas individuais a ela vinculadas, sendo que cada fração levará um número único de matrícula, em que constarão as principais informações sobre o bem, como os dados acerca de seu proprietário, aquisição, garantias e ônus, respeitada a continuidade registral.
E quanto aos direitos e deveres dos condôminos?
Além daqueles direitos previstos no instrumento de instituição e na convenção do condomínio em multipropriedade, a Lei tratou de elencar alguns outros, dos quais se destacam:
usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário;
ceder a fração de tempo em locação ou comodato;
alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador;
participar e votar, em assembleia geral de condomínio, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais.
Já em relação as obrigações, deverão os condôminos:
pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário;
responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas;
comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel dos quais tiver ciência durante a utilização;
não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel;
manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se destina e com a natureza da respectiva construção;
usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu destino e natureza;
usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo;
desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária, conforme convencionado no instrumento pertinente;
permitir a realização de obras ou reparos urgentes.
Concluindo.
Como vimos, a Lei nº 13.777/2018 introduziu no direito brasileiro a multipropriedade imobiliária, superando o vácuo normativo que impedia uma forma estimulante de exploração da propriedade imobiliária.
Os benefícios para os multiproprietários nesta modalidade são muitos. Dentre eles, destacam-se (i) a popularização do acesso à propriedade, já que facilita o acesso a bens de valor elevado, (ii) a otimização da utilidade do bem e de sua função social, (iii) a redução dos custos e despesas, já que estes serão rateados na medida das respectivas participações, (iv) liquidez financeira por não imobilizar alto capital e, em consequência disso, a possibilidade de geração de riqueza para outros investimentos, e (v) rentabilidade decorrente da possibilidade de remunerar o tempo em que o bem não é usufruído.
Fica claro, assim, que o condomínio em multipropriedade pode ser uma boa opção para quem deseja adquirir um imóvel para temporada, especialmente pela economia que a aquisição de uma fração de tempo pode representar em relação ao imóvel integral em si, o que é diretamente proporcional a redução das despesas com a manutenção do imóvel.
Também pode ser uma boa opção para aquele que, prevendo possíveis desentendimentos entre seus herdeiros, queira se precaver e instituir a multipropriedade por meio de seu testamento.
Ficou alguma dúvida, entre em contato pelo e-mail vinicius@rasoadvocacia.com ou pelo telefone 31 2010-5464.
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